房改房土地出让金如何计算更符合实际?

作者:黄 曦 来源:《南方国土资源》杂志 发布时间:2019-04-02


案情简介:

在某市曾经买过一套房改房的李先生准备购买一套售价10万元左右,5年以上房龄的二手房改房。各项税费加起来大概3000元。李先生在办理过户手续时被告知要补缴土地出让金。李先生经多方咨询发现同一小区且面积相同的房改房过户核缴的出让金比他少了1000元,李先生于是对自然资源管理部门按分摊土地面积计算出让金的算法提出质疑。

本案焦点:

如何计算房改房土地出让金,才能更符合客观实际?

观点分歧:

划拨土地上的房屋转让时,应如何补缴土地出让金?计算依据和算法又该如何确定呢?对此,各地的做法不同,执行过程中的效果也不一样。

第一种观点认为,采用以房屋分摊土地面积及地面单价的方法来计算出让金,这样的方式从房屋与土地分散管理时期沿用而来,即通过房屋建筑面积折算分摊土地面积,之后结合房屋所在位置的对应基准价体系中的地面单价计算出让金。公式为:出让金=房屋分摊土地面积×地面单价×10%。

第二种观点认为,采用按房屋建筑面积及楼面价的方法来计算出让金。在开展不动产统一登记后,进行登记不再沿用分摊土地面积的方式表示房屋,而是以宗地共同所有的方式来明示其土地权利,土地出让金的计算已经调整为以房屋建筑面积为基数。公式为:出让金=房屋建筑面积面积×楼面单价×10%。

第三种观点认为,采用按房屋成交价格的固定比例来计算出让金。这样的方式主要为体现房屋价格与土地价值之间的相关关系,公式为:出让金=房屋成交价格×1%。

第四种观点认为,采用委托评估机构评估房屋的划拨土地价值的方法来计算土地出让金。此法根据评估结果核定需交纳的土地出让金。

析:

这些计算方式在执行过程中,因为受到房价水平变化、总建筑面积变动等因素的影响,所以会出现相似条件的房屋需缴纳的土地出让金不同的现象,导致申请人对计算结果产生质疑。笔者认为选择相对简单明晰的算法是消除疑虑的最佳方式,下面分析一下各种方式的优劣。

一、分摊面积算法存差异,导致同房不同价

基于地面价方式计算土地出让金,需要先计算房屋对应的分摊土地面积。但因改扩建、征拆等因素可能导致计算中土地面积和建筑面积的不断调整,因此使得同一范围同样建筑面积的房屋分摊土地面积不相同,也使得最终计算出的土地出让金不一样,即群众所反映的同房不同价的情况。自然资源管理部门通常很难解释在同一范围内为什么会出现同样建筑面积的房屋分摊土地面积不一样的情况,数字的明显不同易让群众误认为存在明显不公正。

二、基于建筑面积算法,体现土地价值差异

土地的价值与容积率密不可分,容积率在土地上的体现就是可允许建设的建筑面积。把地价分摊到每平方米的建筑面积上可以核算出对应楼面的地价,这样的计算方式充分反映出土地价值的高低,使不同规划条件的土地价值之间有可比性。采用基于建筑面积及楼面地价的计算方式比较直观简便,不用通过换算土地分摊面积即可以测算对应划拨土地的价值,但是楼面地价主要通过基准地价体系取值,因此对基准地价体系更新以及覆盖率要求较高。

三、成交价格难以采集,无法形成标准

按房屋成交价格的固定比例计算出让金,也是较为常见的方式。这种方式的特点是操作简单,但房屋成交价格的采集中往往存在争议。在申请办理转移登记时,申请人基于避税、减费等原因通常虚报房屋成交价格,按转移合同计收出让金易导致出让金流失,实践中难以形成控制成交价格水平的标准体系。

四、委托机构评估成本高,难以操作

实践中,评估机构对评估费用的收取方式一般为资产的0.4‰,但少于500元按每宗500元收取。在地价相对较低的城市采用委托评估机构直接评估房屋的划拨土地价值,并按10%收取房改房等划拨土地上房屋的出让金,可能出现评估费用高于需补缴土地出让金的情况。而且此类补办出让手续业务量大,评估报告审定环节较长,所以难以保障效率及满足群众的需求。

综上所述,以分摊土地面积来计算应补缴的土地出让金的方法,继承了原有做法,但基于建筑面积算法和按房屋成交价格算法,适应性广泛,减少了分摊换算环节,算法更明晰,还可以解决有房产证没有土地证的房屋需要补办出让手续的问题。并且从土地估价体系来看,土地价值可按地面价和楼面价两种方式标示,地面价为每平方米土地的单价,即以出让金总额除以土地总面积。楼面价为分摊到每平方米建筑面积上的地价,即以土地出让金总额除以规划允许建造的总建筑面积。两种算法虽然表现形式不同,但最终的结果并无差异。

建议在基准地价体系较高且更新及时的城市,将原以分摊土地面积核算出让金的算法调整为以房屋建筑面积进行核算的算法,以适应实际的需要。但这样的调整涉及广大群众的利益,还应充分履行征求意见、听证等法定程序。

(作者单位:南宁市国土资源局)

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