海外租房市场那些事

作者:赵亮 韦玉芳 张娟 来源:自然资源法治 发布时间:2018-11-09


     放眼全球,在那些经济发达、气候宜人、移民政策宽松的城市,房屋租赁市场也异常活跃,房租也是年年攀升。为了让人们在他们工作的城市住得起体面的房屋,各国政府都在为稳定房价和租房市场价格想尽办法。本期邀请三位海外华人通过自己的租房经历和工作经历分别介绍澳大利亚霍巴特、加拿大和日本的租房市场政策。

日本

租赁双方权益有保障


    租房,还是买房?一直是日本国民所关心的事情。

    近年来,日本人口在不断减少,面临着“少子高龄化”这一严重问题,所以最近房价和房租都十分稳定,没有什么大的起伏。在日本投资房地产时,房地产价格其实是由房租决定的。从房租开始推算,将房价定位于投资回报率8%~10%2015~2018年,日本的房地产价格有一次大波动。由于2020年东京奥运会以及日本政府实施“观光立国”政策,吸引国外游客来日本,造成了酒店短缺,近年来投资房产做民宿风靡全国。房地产商以每个月7万日元租来房间,如果每天以1万日元的价格作为酒店来运作,每个月出租20天则会有20万日元的收入,除去房租,水电气费等会有10万日元的收入。这样一来,大家都想做民宿,导致了房租和房价上涨。

    据统计,2017年,日本民宿房屋数目超过5万间。房东出租时如果听说是要用来做民宿的话,就会要求2个月或3个月的房租来作为礼金。不过,从20186月起,日本政府禁止普通住房用来做民宿,上涨的房价又重新回到应有的基准。只有东京的一些房价至今仍有些小幅度增长。

    房地产行业法规保障租赁双方权益

    与国内不同的是,在日本没有必要必须买房,即使是结婚后,也都可以住在租来的房子里,而且租客的利益会受到严格保护。租房合同一般都是2年约,除非有特殊理由,例如地震后房屋倾斜或有裂缝,必须要修理外,房东几乎不可能单方面解除租赁合同。如果房东想单方面解除合同,必须和租客商量并且补偿给租客一笔赔偿金。所以在日本,特别是30岁以下的年轻人,80%以上都是租房来住。

    日本有完善的房地产行业法规,房地产公司需要经过严格审查才可以拿到经营许可证,而且每5年要更新一次。在日本,有一个被称之为REINS(Real Estate Information Network System)的房地产网络数据库,全国房地产商都可以登录,在这里找到现在想卖房和想出租的房屋情报,而且还可以查看过去的交易记录。日本各个房地产公司就是通过这个数据库,来找到客户们想要的理想房屋。日本房地产公司的主要工作可以分为3种:房地产买卖、房地产租赁、租赁管理。

    房地产买卖主要分两种:第一种是卖房或买房的中介。如果成交的话,房地产公司则会收取成交价格的3%作为手续费(严格来说是3%+6万日元+8%的消费税)。第二种是房地产公司低价收购房屋,重新装修后再卖。例如,1000万日元买来房屋,花费300万重新装修后,以1500万的价格卖出去。

    房地产租赁,则是中介帮助房东和租客牵线搭桥,成交的话会收取相当于房租1个月的钱作为手续费。

    在这里还要提一下的就是,手续费无论是买卖也好,租赁也罢,如果双方都是由A房地产公司撮合成功的话,则双方的手续费都会进入A的口袋,日文称之为“两手”,就是收了双方费用的意思。但如果甲方是A公司找到,而乙方是B公司介绍过来的话,则是甲方费用A公司收,乙方费用B公司收,日文称之为“片手”,就是只收了其中一方费用的意思。

    租赁管理,则是受房东委托,帮助房东来管理房屋,解决租客一切生活上的问题,从而让房东可以完全当一个甩手掌柜。管理费用一般都是每月租金的5%

    下面笔者以租赁为重点,从房东和租客的两个不同角度,介绍一下日本的房地产行业法规是如何来保护双方利益的。

    租金保障制度确保房东能收到房租

    首先,房东会委托房地产公司帮忙出租自己的房间,房地产公司会将房屋做成一个广告模板,发布到REINS上面,让其他同行也可以看到。在出租时,委托方可以充分验证所委托的房地产公司是否靠谱。一间好的房地产公司会和房东一起商讨如何出租才能得到最大利益,根据房间的状态和当时的市场状况来设定房租,还有是否从租客那里收取礼金和押金,是否必须让租客支付租金保障公司费用和各种保险费用等。当然,条件对房东越有利,房间就越难租出去。礼金和押金一般是房东决定如何处理,保险等则几乎是租客必须支付的,主要是火灾保险和租金保障公司费用。火灾保险是万一发生火灾时,有一定的金额可以作为补偿,一般都是由租客来负担。租金保障公司费用则是保证房东绝对会收到房租,如果租客不交租金的话,租金保障公司会代交租金,并由租金保障公司另行向租客收取。

    另外,法规为了保证房东的利益,在租赁合同里都会规定禁止转租,目的是为了防止真正的房东和真正的租客沟通不到,而对双方带来不利的影响。同时,一些合同里面也会写上违约规定,一般租赁合同的租期都是2年,如果1年未满租客解约收取2个月租金作为违约金,1年以上2年未满收取1个月租金作为违约金。

    这些保障会令房东的房间一旦租出去,就一定会得到2年的房租收入。租出去之后,房地产公司又提供租赁管理服务,再加之日本银行贷款利息非常低,所以在日本有很多人选择投资房地产。

    房东无法单方面解除租赁合同

    在日本租房,在租房和退房时费用会相对较高。和国内不同的是,日本很少有配家电家具的房间,一般都是空房租给你,自己去买家电家具。退房时则要原样退还给房东,家电家具要么搬到新房间,要么扔掉。在日本扔家电家具属于大型垃圾,需要交一笔处理费。这些费用都有必要考虑进去。

在租房时除了购买家电家具的费用,还有要交礼金、押金、火灾保险、租金保障公司费用、房地产公司中介费用。这些就是所谓的租房初期费用。

    何为礼金和押金呢?礼金,顾名思义就是谢谢房东将房间租给我,给房东一笔钱当做酬谢,一般会收相当于房租1个月或2个月。而押金则一般都是作为退房后的清洁费用来算,一般有两种:一种是从押金里扣除实际清洁费用后,将剩余的退还。另一种完全不退还,将所有押金作为清扫费用。

    火灾保险和租金保障公司费用是由各个公司决定,一般来讲火灾保险是每年1万日元,租金保障公司是每个月房租的50%~100%。除此之外,还要看房东有什么特别要求了。这些看起来对租客不公平,不过一旦租到房间,除非房间有导致不能继续居住的问题以外,租客会拥有绝对的房间使用权。房东是无法单方面解除租赁合同的。

    (赵 亮)

加拿大

租房市场火爆的背后


    在加拿大多伦多, 9月份各大学陆续开学,给本来就热火朝天的房屋租赁市场再加一把火。在多伦多中心城区,特别是大学周边,大学生和刚刚入职的年轻人是推动租房市场的关键驱动因素,他们往往是新租客。据房产经纪人介绍,目前的租房价格比去年高得多,现在多伦多大学周围的一居室,租金大约2400加元,在市中心的其他地方大约是2100加元。一些没有卧室的开间也在1900元以上,而在2017年,相同户型最高为1700元。

        据有关数据显示,自2012年以来,每年的第三季度是新出租房源的平均挂牌天数最低的时段,交易量也比其他季度多,占一年总数的近30%。租房市场火爆意味着一般房屋都需要竞争和租金竞标,而业主也会提出一些额外要求,例如要求准租客提交完整的租赁申请,然后才允许他们看房。房地产经纪人也表示,对于抢手的房屋,通常业主会要求提前缴交几个月租金,或需要父母等担保人共同签订租约,又或者要求比放盘时更高租金。

    通过法规与合同规范租房市场

    过去的一年多,加拿大各大银行已经几次加息,并对放贷更加谨慎。虽然这些政策变化对购房市场产生了很大的抑制作用,但却令租房市场雪上加霜。由于银行放贷利率的上升以及对贷款人收入和偿还能力的严格要求,使很多原来政策下可以贷款的人都不能贷款买房了,本来想买房的人也因为担心利率上涨而放弃买房选择继续租房。短期内,这对租房市场都可能带来压力。

    据多伦多当地某住房机构的一项在线民意调查显示,为避免被高房租压垮,59%的受访租户将认真考虑搬出大多伦多城区,去寻求周边城市可负担的住房。这项调查将受访的多伦多居民分为4组:分别为感到快乐、舒适、不舒适和悲惨,并发现后两组占比高达54%,而在2015年进行的类似调查,这一比例为42%。感到不舒服和悲惨的人通常更年轻(大多35岁以下),且绝大多数人都准备搬出该地区。基于上述情况以及开学高峰已过,租房价格在第四季度可能会出现略微回落。

    为了保护租客利益,加拿大各省及领地都有相应的租赁法律法规,以解决租房过程中的法律纠纷,并要求租赁双方使用标准的租赁合同,以规范租房市场。例如,安大略省《住宅租务法例》规范了业主和租客之间的关系。这个法例告诉你,作为租客有什么权利、你的业主有什么权利,以及如何处理被逼迁、维修和其他可能影响你的租务问题。特别规定长租客每年的租金只能增长一定的比例,不能高于这个限定的金额。安大略省的《公平住房计划》规定,即使通胀率更高,租金涨幅也将限制在2.5%。不幸的是,这一点对新租约则没有约束力。

    增加土地供给应对住房需求

    当前,各国政府都为稳定房价和租房市场价格想尽办法,加拿大政府也不例外。为了减轻人们的住房压力,加拿大联邦、省级和市三级政府制定和实施了一系列抑制房价和提供更多住房的政策措施:

    加拿大联邦政府正在投资110多亿美元建造更多的经济适用房和出租房;在安大略省正在实施一项旨在确定省属的剩余土地的举措,目的是用于建造可负担得起的商品房和租赁住房的开发。在多伦多,已经确定了一些地区,并正在实施开发新建房屋;另外,安大略省政府正在实施一项耗资1.25亿美元的五年计划,旨在通过返还部分开发费用来鼓励建造新的专门用于出租的公寓大楼。

    自2012年以来,特别是2015年后,温哥华、多伦多两个主要城市的住房价格有史以来快速飙升。为了抑制房地产泡沫,温哥华和多伦多分别在20166月和20174月前后出台了政策,对外国投资者加增15%的外国买家税。此后两地的住房市场经历了从突然冷却到缓慢回升的过程,目前多伦多整体别墅价格回落至2016年秋季水平,而城市中心公寓价格由于交通等便利条件、新楼盘数量下降等因素的影响,价格虽有小幅回落,但总体价格仍维持比较高的水平。

    此外,为了抑制市场的投机行为,多伦多和其他城市都明确规定,对空置房屋征税,以此鼓励业主出售或出租无人居住的房屋。政府还要求对房地产经纪人进行审查,以确保消费者在房地产交易中得到公平的代表。多伦多当地相关机构也成立了一个住房咨询小组,每季度召开一次会议,向政府提供有关住房市场状况的持续建议,并讨论这些措施的影响以及所需要的任何额外措施。

    一名安大略省政府官员表示,“希望一系列措施能够遏制房价上涨,不能让房价比人们的工资快得多。这些措施大部分将被包含在立法中。”该官员表示,“当住房成本的上升使越来越多的人对他们的未来和他们在安大略省的生活质量失去信心时,我们必须采取行动。”

    不久前,加拿大联邦政府发布的移民计划显示,自2018年到2020年,移民计划将使加拿大人口每年增加1%。长期来看,加拿大人口的增加对住房需求也随之增加,这是刚性需求。因此,加拿大联邦和省、市三级政府,都正在计划拓展土地供应空间,鼓励开发商兴建新屋和高层公寓,以应对日益增长人口对住房的需求。

    (韦玉芳)

澳大利亚

霍巴特租房记


    克莱尔最近很焦虑。她正准备续租位于澳大利亚霍巴特的两居小公寓,可房东突然提出要将租金从每周390澳元(约合人民币1950)上涨至490澳元(约合人民币2450)。“相当于一个月涨2000元人民币,这也太离谱了吧。”克莱尔一时难以接受。 

    克莱尔是笔者的朋友,在塔斯马尼亚大学攻读会计专业硕士学位。一年多前,一家三口租下了这套公寓,带一个车位和小花园,位置很好,靠近海边,离超市、大学和孩子入读的小学都很近。“如今租房太难,位置如此好的更是难找,但房租一下子涨了25%,实在不合理。”克莱尔左右为难。

    克莱尔的经历,正是近年来霍巴特租房市场的一个缩影。

    租金走势与移民政策息息相关

    霍巴特是澳大利亚联邦唯一的岛州——塔斯马尼亚州的首府,位于澳大利亚最南端,隔着巴斯海峡与澳大利亚第二大城市墨尔本遥遥相望。这个心型的岛屿是离南极洲最近的陆地,拥有洁净的空气和绝美的自然风光,吸引着来自世界各地的游客。但租房难、房租飞涨却在近两年成为霍巴特的常态。

    虽然塔斯马尼亚州属于澳大利亚的偏远地区,其首府城市霍巴特也仅拥有20万人口,但据澳大利亚第一大租房网站realestate的数据显示,20176月至20186月,霍巴特已成为澳大利亚所有首府城市租金年增长率最高的,而且是唯一一个增长率保持双位数的城市。在realestate上的霍巴特房源中,平均每个房源的页面浏览量均超过4500次,明显高于墨尔本的2267次。

    作为一个移民国家,澳大利亚房地产市场的走势与其移民政策可谓息息相关。而霍巴特近两年来在澳大利亚租房市场上的一枝独秀,无疑得益于塔斯马尼亚州政府于2015年左右出台的堪称整个澳大利亚最为宽松的移民政策。对此,笔者深有体会。2016年笔者初来时,大学周边一个房间的租金大概在每周120澳元至140澳元之间。如今不仅一房难求,而且一个普通房间租金已上涨至每周200澳元左右。

    三种渠道六种房型适合不同人群

    笔者于20163月独自从北京来到霍巴特,入读塔斯马尼亚大学MBA专业。考虑到先生和小孩也将随后来到霍巴特,暂居朋友家的笔者很快就开始在大学附近寻找合适的出租屋。在霍巴特,租房需求最为旺盛的群体当属国际留学生。塔斯马尼亚大学是该州惟一一所公立大学,其位于霍巴特的校区虽然也有学生宿舍,但由于受宽松移民政策的吸引,留学生数量猛增,学生宿舍供不应求,且住宿费较为昂贵,每周高达270澳元,因此大部分国际留学生都会选择在学校周边租房。

    对于华人留学生来说,租房渠道通常有三种。最常见的是在realestate上搜索房源。作为澳大利亚最大的租房网站,realestate集合了各家房地产中介的房源,并且这些房源基本都是房东全权委托给中介的,租客可通过中介与房东签订正规的租房合同,权益更有保证。

    不过,realestate的房源均为整租,即一个house unit 整体出租,对于仅想租一个房间的单身青年来讲,更倾向于在当地的华人论坛,如塔州中文网或相关微信群里寻找合适的租房信息。此外,澳大利亚也有一个类似58同城的网站,名为Gumtree,囊括了租房、二手物品交易等在内的各种生活信息。不过,论坛和微信群里的信息均为私人发布,难免鱼龙混杂,从这两个渠道租房大多也没有正规的合同,若出现纠纷,权益较难得到保护。

    由于准备一家三口居住,笔者更倾向于从realestate上寻找整租房。在连续看了八九个出租房后,初来乍到的笔者才终于搞明白澳大利亚的六种出租房类型:House,中文翻译为别墅,通常包括一栋三居至七居的房子,一层或两层均有,带一个院子,一至三个车库,是澳大利亚最为常见的房屋类型。Townhouse,即我们常说的联排别墅,每个别墅一般都是两层,带有一个小花园,总占地面积通常小于HouseUnit,几户人家共享前院和后院,但每户房子是独立的,房子可以是一层,也可两三层。

    此外,Apartment即我们常说的单元房,一般三层以上,每幢楼有一个或多个单元,这种房屋比较适合两三个单身的青年合租,也最容易租出去。 VillaTownhouse 类似,房屋一般较新,通常只有一层。Studio,中文直译为工作室,实际就是我们常说的大开间,即厨房、客厅和卧室一体,带一个独立的卫生间。

    与国内可随时与中介联系约定看房时间不同,在澳大利亚,中介会统一安排一个固定的看房时段,通常半个小时至一个小时不等,一周一次,直到房屋租出去为止。所有对该房源感兴趣的租客都可以在该时段前去看房。若有申请意向,可向中介索要一份租房申请表。

    租房市场非常规范,法律规定十分细致

    经过两个多星期的寻觅,笔者相中一套三室两厅一卫的别墅,房龄虽老,房间也不大,但胜在地理位置绝佳,离大学和孩子入读的小学步行时间均在10分钟以内,并且紧挨澳大利亚最大的两家连锁超市。与房屋相连的露台和屋后小巧的花园更是能满足笔者闲时晒晒太阳,侍弄一下花草的心愿。

    在澳大利亚,租房市场非常规范,法律规定也非常细致。根据澳大利亚专门的房屋租赁法规定,租客除了填写租房申请表外,还需要递交一些相应文件的复印件,如身份证件、现有签证、工资单和银行流水(证明自己有足够的经济能力支付房租)、信用证明(需向专门的机构申请)等。如果一处房屋同时有好几个申请人,房东就会根据每个申请人的自身条件选择最合适的一个。因此,申请材料的准备和申请表的填写就颇有讲究。与国际留学生相比,考虑到租期不稳定等因素,大部分房东都更愿意将房子租给本地人。

    笔者中意的别墅中介报价每周租金470澳元,鉴于当时一同看房的当地人不少,为了能租到满意的房子,笔者在填写申请表时将每周租金多填了10澳元,并且准备了充足的材料来证明自己的经济能力和良好的信用记录。此外,在澳大利亚不管申请什么都需要有合适的、有分量的证明人,租房也不例外,因为中介极有可能跟证明人联系以询问申请人信息的真假和人品的好坏。当时笔者初到异国他乡,认识的人有限,所幸在朋友的帮助下,顺利找到了两位热心的当地人为笔者担当证明人。

    提交了各种材料后,大概等待了一个多星期,笔者与中介签订了为期一年的租房合同,如愿租到了这处别墅。在澳大利亚,租金按周计算,每两周提前支付下两周的房租,此外还需要支付四周房租作为押金。与国内不同的是,押金并非直接支付给房东,而是存入政府机构设立的一个名为fair trading(公平交易)的监管账户中。

    澳大利亚的出租房基本都不带电器和家具。考虑到租房只是短期行为,大部分租客都会去二手市场购买一些质量还不错的二手电器和家具。从搜罗信息、看房、提交申请、签约到购置电器家具,前后用了一个多月的时间,笔者一家三口终于在霍巴特有了一处满意的暂居之所。

    今年1月,笔者与中介续租时,中介提出了租金每周上涨40澳元的要求。虽然租客有权去政府部门投诉不合理的房租涨幅,但一想到租房难的现实,笔者也只能无奈接受。笔者的朋友克莱尔最终也接受了每周100澳元的涨幅。

    (张 娟)

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